Les différentes clés de répartition pour le calcul des coûts d'exploitation
Les coûts supplémentaires sont généralement des coûts supplémentaires encourus par les locataires. Cela comprend des éléments tels que l'eau, les eaux usées, l'eau chaude, l'élimination des ordures ou l'éclairage et l'électricité des espaces communs. Si possible, la clé de distribution doit toujours être axée sur la consommation et la cause.
- Facturation basée sur les mètres carrés proportionnels
- Facturation selon le système par habitant
- Facturation après mesure (orientée consommation)
- Facturation par unités
Obligations légales en l'absence d'accord
En fonction des coûts supplémentaires impliqués, différentes clés de répartition peuvent être utilisées. Ceux-ci doivent avoir été convenus en conséquence dans le contrat de location. S'il n'y a pas d'accord, le calcul basé sur le mètre carré s'applique. Cependant, le bailleur peut également déterminer unilatéralement la clé d'allocation, si elle passe des clés indépendantes de la consommation et de l'origine à l'utilisation et aux clés dépendantes de l'origine.
Les propriétaires peuvent définir la clé de répartition unilatéralement
Le locataire n'a essentiellement pas son mot à dire à ce sujet. Pour cela, le bailleur est obligé d'utiliser la clé d'allocation la plus optimale (économique, équitable, basée sur la facilité d'utilisation). Il y a cependant une exception: lors de la facturation de l'eau chaude et froide (et donc automatiquement des eaux usées), le locataire peut exiger un compteur d'eau - mais doit alors également en supporter les frais.
Clé d'allocation avec potentiel de litige
Le plus controversé est la répartition des coûts par habitant. À première vue, cela peut sembler carrément juste. Cependant - et donc cela a également été déterminé par le BGH - le nombre de personnes dans le ménage ne dit rien sur leur consommation. Néanmoins, la répartition par habitant est considérée comme orientée causale, par exemple dans le cas de la collecte des déchets.
Une clé de distribution doit également être économique et facile à utiliser
De plus, il n'y a pas d'inconvénients négligeables pour les propriétaires de grands espaces de stockage. La base du calcul par habitant ne doit pas être le nombre de personnes inscrites. Le propriétaire doit plutôt enregistrer en permanence le nombre réel de personnes dans un ménage. De plus, la charge de la preuve lui incombe. Par conséquent, cette base de calcul n'est pas particulièrement économique pour les grands systèmes.
Le règlement des différentes clés d'évaluation
De plus, les clés de distribution sont ancrées dans divers textes juridiques.
- BGB (Code civil)
- Ordonnance sur les frais de fonctionnement
- Ordonnance sur les frais de chauffage
- Ordonnance sur le logement (pour les appartements financés par des fonds publics)
Modifications des clés de distribution
Si le bailleur souhaite modifier une ou les clés de répartition, il n'a généralement pas besoin du consentement du locataire. Cependant, il ne peut changer la clé que pour la période de facturation suivante, toujours suivante et doit également l'annoncer.
Les acomptes ne peuvent être augmentés en cas d'erreurs dans le contenu du dernier règlement.
Différentes formules de calcul
En plus des ordonnances de base que nous avons mentionnées, comme dans l'ordonnance sur les frais de fonctionnement, des ordonnances de calcul sont également utilisées. L'ordonnance sur les frais de chauffage prévoit également plusieurs formules de calcul qui peuvent être utilisées en fonction des circonstances individuelles.
Exigences de base pour la clé de distribution
Les clés de distribution individuelles n'ont pas à suivre la base de calcul apparemment la plus juste, mais chaque clé d'allocation doit être compréhensible pour le locataire. Si une clé de distribution qui s'écarte des modèles légaux est utilisée, cela doit être discuté avec le locataire dans la facture d'électricité (ou dans le contrat de location). S'il est inclus dans la dernière facture de services publics et qu'il n'a pas changé depuis, c'est également suffisant.
trucs et astuces
Le propriétaire doit toujours facturer de telle sorte qu'il ne bénéficie d'aucun avantage financier. De plus, il n'est pas autorisé à répercuter les frais de fonctionnement des appartements vacants sur les autres locataires.
Une clé de distribution pour la facture de services publics qui n'est pas compréhensible pour les profanes ne peut pas non plus être utilisée. Néanmoins, le bailleur peut combiner les différentes clés de répartition entre elles si nécessaire.
