Qu'est-ce qu'une hypothèque?
Une banque qui prête une somme importante veut naturellement s'assurer qu'elle la récupère réellement. L'hypothèque sur une propriété sert de garantie à la banque ou à tout autre prêteur. Si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser ses dettes, cela entraînera une forclusion, la vente ou l'administration de la propriété hypothécaire. La banque reçoit son argent sur le produit.
Le mot «hypothèque» vient de la langue grecque, en allemand, il signifie quelque chose comme «lien immobilier». Le montant maximal d'une hypothèque est déterminé par la valeur de la propriété gagée: par exemple, si vous êtes propriétaire d'une maison unifamiliale avec une valeur marchande élevée, vous pouvez généralement emprunter une somme d'argent plus élevée que quelqu'un qui possède un petit appartement difficile à vendre. Les prêts garantis par une hypothèque ont généralement des taux d'intérêt plus bas pour le débiteur, ce type de garantie vaut donc également la peine pour l'emprunteur.
Une inscription dans le registre foncier respectif est nécessaire pour que l'hypothèque devienne juridiquement effective. Le propriétaire du bien n'a pas à être le débiteur en même temps, il peut également se porter garant d'une autre personne avec son bien après consultation. Mais c'est rarement le cas. Les dispositions légales exactes sur les hypothèques se trouvent dans le Code civil allemand (BGB).
La différence entre une hypothèque et une charge foncière
L'hypothèque en tant que privilège pour garantir une créance fixe est compensée par la redevance foncière, qui en pratique permet une gestion plus flexible pour les deux parties. Si nécessaire, la charge foncière reste en place même après que le prêt a été remboursé, cela peut être très utile pour le créancier. La redevance foncière peut donc reprendre effet si le propriétaire, par exemple, entreprend un rééchelonnement. Pour ce faire, les deux partenaires contractuels élargissent simplement le contrat de sécurité.
L'hypothèque, en revanche, expire lorsque le prêt est entièrement remboursé et ne peut plus être prolongé. Pour l'emprunteur, cependant, la charge foncière présente également un inconvénient important: elle permet la mise aux enchères de forclusion immédiate de l'objet prêté sans action en justice. Cela ne fonctionne pas avec une hypothèque, dans ce cas une action en justice est toujours en cours si le débiteur ne s'est pas soumis à la forclusion lors de l'enregistrement de l'hypothèque.
Quels types de prêts hypothécaires les banques connaissent-elles?
À ce stade, nous souhaitons vous présenter les principaux types de crédit hypothécaire pour les particuliers:
Dans le domaine des prêts immobiliers, les hypothèques à amortissement sont à l'ordre du jour: ici le débiteur paie au créancier une somme mensuelle constante. La dette restante est réduite à chaque paiement, les intérêts diminuent alors et le montant du remboursement augmente. De cette manière, la dette restante est réduite de plus en plus rapidement avec le temps. L'intérêt du prêt est généralement fixé à l'avance et reste stable jusqu'à l'expiration du contrat de prêt.
L'hypothèque à taux fixe fonctionne complètement différemment: le montant total du prêt, intérêts compris, doit être remboursé à une date convenue contractuellement.
L'hypothèque variable comporte un certain degré de risque pour les deux parties, car elle n'est pas liée à un taux d'intérêt fixe. Ici, le taux d'intérêt hypothécaire baisse et augmente parallèlement au marché des capitaux. L'hypothèque variable n'a pas de durée fixe, mais peut généralement être annulée tous les six mois.
L'hypothèque inversée est particulièrement intéressante pour les propriétaires plus âgés. Le remboursement du prêt contracté n'est dû qu'après le décès du propriétaire, qui est également l'emprunteur. Cela signifie que l'argent est disponible pour améliorer la pension ou pour répondre à divers souhaits. Plus tard, soit les héritiers remboursent le prêt, soit la banque reçoit leur argent de la vente de la propriété.
Avantages et inconvénients du prêt hypothécaire
Les avantages d'un prêt hypothécaire sous la forme d'une hypothèque d'amortissement sont évidents: les taux d'intérêt des prêts sont généralement beaucoup plus bas et les banques accordent également des montants de prêt plus élevés aux créanciers disposant de garanties solides. Si vous êtes d'accord sur un taux d'intérêt fixe, votre montant de remboursement régulier reste toujours le même, ce qui se traduit par une meilleure planification financière. Les banques autorisent également souvent des remboursements spéciaux dans une certaine mesure dans le cadre d'un prêt hypothécaire, afin que vous puissiez rembourser votre prêt plus rapidement si vous êtes en bonne position financière.
Bien entendu, nous aimerions également aborder ouvertement les inconvénients: il existe des coûts supplémentaires pour l'inscription d'une hypothèque au registre foncier, que l'emprunteur doit payer. Et dans le cadre de l'hypothèque, vous mettez en gage vos propres quatre murs ou éventuellement un immeuble à appartements qui vous rapporteront des revenus réguliers. Alors calculez très soigneusement pour ne pas perdre votre propriété! Vous ne pouvez revendre une propriété sur une hypothèque qu'après accord préalable et sous certaines conditions, votre droit de propriété est donc restreint.
Comment éviter les risques particuliers:
- Lors de la souscription d'un prêt, assurez-vous de pouvoir apporter une part de capital d'au moins 20%, car cela garantit que le prêt ne dépasse pas votre marge de manœuvre financière.
- Le montant du prêt ne doit en aucun cas dépasser 70% de la valeur actuelle du bien, car votre bien peut également se déprécier au fil des ans. Vous souhaitez sortir d'une éventuelle vente aux enchères de forclusion sans aucune dette.
- Si vous concluez votre contrat de prêt avec un taux d'intérêt élevé, vous devez vous assurer que la durée est la plus courte possible. Cela garantit que vous bénéficierez de toute baisse ultérieure des taux d'intérêt. En période de faibles taux d'intérêt, un long taux d'intérêt fixe vaut la peine.
- Ne gardez pas le taux de remboursement initial trop bas. Cela peut être intéressant si vous pouvez ajuster votre remboursement à la hausse au cours du remboursement afin de ne pas maintenir l'hypothèque pendant 30 ans ou plus. Vous devriez être prêt pour la retraite au plus tard!
Combien de temps durera l'hypothèque?
L'hypothèque n'expire pas d'elle-même, les débiteurs et les créanciers doivent agir. Une fois le montant total du prêt remboursé, le débiteur doit demander la suppression du registre foncier. Dans l'autre cas, la redevance foncière est supprimée «par la loi», c'est-à-dire en cas d'enchère de forclusion.
Extinction de l'hypothèque après le remboursement du prêt
Pour annuler l'hypothèque après le remboursement du prêt, l'ancien débiteur a besoin d'un reçu qui peut être supprimé ou d'une approbation d'annulation du créancier, généralement de la banque. Contactez le cadastre avec ce certificat et demandez la suppression. Il y a généralement des frais pour cela.
Déchéance légale en cas d'enchère ou d'administration de forclusion
Si le débiteur ne respecte pas ses obligations de remboursement, le créancier demande la forclusion. Cela passe généralement par les tribunaux, qui ne peuvent être contournés que sur la base de la clause de forclusion mentionnée ci-dessus. Si l'hypothèque est conclue avec une clause de forclusion, le créancier recevra également un titre exécutoire. L'hypothèque expire avec la vente forcée du bien ou lorsque le créancier a satisfait ses créances avec les revenus locatifs actuels en cas d'administration forcée.
Solidement liés: inscription au registre foncier et hypothèque
L'hypothèque et l'entrée correspondante du registre foncier vont de pair, sans entrée correspondante, ce type spécial de protection de prêt ne fonctionne pas. De cette manière, le créancier garantit ses droits légaux s'il ne récupère pas le montant du prêt. Au cours du processus de financement, le notaire procède souvent à toutes les inscriptions au registre foncier dans le cas d'un financement immobilier. La facture d'honoraires est ensuite envoyée du cadastre au débiteur. Immédiatement après le remboursement du prêt, l'hypothèque devient sans effet en raison de la suppression du registre foncier demandée par l'emprunteur.
Hypothèques multiples pour une maison: est-ce possible?
Un propriétaire a la possibilité d'obtenir plus d'un seul prêt avec sa propriété. Pour chaque prêt, il a besoin d'une nouvelle hypothèque, qu'il a inscrite au registre foncier, car une hypothèque est toujours liée à une seule créance fixe. Mais la règle mentionnée ci-dessus s'applique également ici: ne prêtez jamais à votre maison un montant total supérieur à 70% de la valeur marchande actuelle afin de vous assurer de répondre à toutes les demandes dans tous les cas.
Louer ou vendre une maison avec une hypothèque?
Vous pouvez continuer à utiliser votre maison librement même avec une hypothèque, donc rien ne s'oppose à sa location. La seule chose qui préoccupe le créancier est que vous continuiez à rembourser votre dette. Vendre votre maison avec une hypothèque est un peu plus difficile: discutez de ce plan avec votre prêteur, qui est généralement la banque de la maison. Un paiement sera probablement dû à la vente, qui sert à déclencher le prêt dans son intégralité, y compris une compensation exigée par la banque pour la perte d'intérêts. La pénalité dite de remboursement anticipé n'est généralement pas vraiment bon marché. Vous pouvez également suggérer de transférer la garantie sur une autre propriété et de rembourser le prêt dans les versements habituels.
Conclusion
Une hypothèque est particulièrement recommandée pour les personnes qui souhaitent acquérir une propriété en achetant ou en en construisant une nouvelle. Cependant, dans ce domaine, il existe une nette tendance à la tarification foncière. Qu'il s'agisse d'une charge foncière ou d'une hypothèque: des capitaux propres d'au moins 20%, un emploi permanent et, si possible, une assurance contre les défauts de paiement encouragent l'emprunt, également pour votre propre sécurité.
Étape par étape: comment obtenir votre prêt hypothécaire
- Sélectionnez la propriété, organisez l'achat
- Négocier un accord de prêt avec la banque
- Laissez le notaire rédiger le contrat d'achat
- Confiez au notaire l'inscription de l'hypothèque au registre foncier
- la banque reçoit la lettre d'hypothèque en tant que créancier
- le propriétaire paie la facture de l'inscription au registre foncier
Supprimer l'hypothèque:
- Rembourser le prêt intégralement
- Demander l'autorisation de suppression à la banque
- Demander la suppression au registre foncier (via un notaire) avec une déclaration de consentement certifiée de tous les propriétaires
- Payer les frais de suppression
