Même si le terme «construction d'enveloppe» est associé au fait que cette étape de construction de la maison n'est que l'enveloppe extérieure de la nouvelle maison familiale que vous pouvez gérer d'une manière ou d'une autre, c'est l'une des phases les plus importantes de la construction. Parce que - c'est ce que tous les praticiens de ce métier vous disent: une coquille n'oublie pas! Il n'oublie jamais les erreurs grâce à une planification superficielle et il peut vous rappeler pendant des décennies de bâton, que le constructeur de maison a été amené par des métiers individuels avec des défauts de construction découverts trop tard.
Ce que les constructeurs doivent savoir avant de construire le shell
Et ce qui est peut-être encore plus durable: de nombreux constructeurs renoncent aux conseils d'experts professionnels et prennent un risque financier très élevé. Avant de nous consacrer aux sous-domaines individuels de la construction d'une maison, nous tenons à souligner les risques et les points faibles les plus importants. Du point de vue du profane, ils sont très difficiles à appréhender. L'intention tout à fait honorable de faire autant que possible vous-même, d'être avare de ressources financières et de se passer de consultants externes en bâtiment, ne fait que faire des économies. Il existe de nombreux pièges tels que:
- Absence de représentation des intérêts du client sur place;
- Contrôle insuffisant ou nul sur les sous-traitants travaillant sur la coque;
- Les propriétés contractuelles des travaux de construction ou des matériaux ne sont pas respectées;
- Écart par rapport aux spécifications convenues;
- «Rééchelonnement» unilatéral des métiers au cours des étapes de construction individuelles;
- Acceptation de la construction pendant la construction du gros œuvre sans l'intervention d'experts ou de témoins compétents.
Et si nous regardons simplement le nombre de métiers individuels qui sont généralement impliqués dans un projet de construction aussi complexe, il est clair que les problèmes sont inévitables sans une coordination minutieuse et régulière des travaux de structure.
La construction de la coque - le plus gros facteur de coût dans la maison
En règle générale, la part des coûts de construction de l'enveloppe dans le projet global de construction se situe généralement entre 40 et 50 pour cent du montant total de l'investissement. Pour une maison individuelle moyenne d'une surface au sol comprise entre 120 et 150 m², on peut supposer une somme de l'ordre de 70 000 à 80 000 euros, qui peut bien entendu varier considérablement à la hausse ou à la baisse selon les spécificités du bâtiment envisagé. Plus le plan d'étage de la nouvelle maison est exigeant et individuel, plus les coûts de construction de l'enveloppe devront être élevés. Cela vaut également pour l'ensemble de la construction de la toiture, où vous, en tant que client, pouvez relativement rapidement réaliser un volume d'investissement d'environ 25 000 à 35 000 euros. Et là, nous arrivons à certains facteurs importants qui sont d'une importance décisive pour le montant des coûts de construction de la coque.
L'individualité du facteur de coût dans la coque
Même les contours extérieurs d'une structure de bâtiment sont d'une grande importance pour le calcul des coûts. Ceux-ci incluent, par exemple:
- Le nombre d'étages prévus d'une maison;
- Avez-vous prévu plusieurs petites ou seulement un petit nombre de grandes salles?
- La fondation est-elle au niveau du sol ou voulez-vous un sous-sol?
- Quelle est la taille de l'espace requis global?
- Le dernier étage doit-il également être utilisé comme espace de vie?
Coûts de construction de Shell - que contient-il?
En général, il n'y a pratiquement pas de limites de conception pour les souhaits individuels du propriétaire potentiel. Seuls les moyens financiers déterminent ce qui est possible lors de la mise en œuvre et les architectes expérimentés sont au plus tard les contacts les plus importants à ce stade de la planification de la construction. Bien qu'il soit assez difficile d'opérer avec des valeurs fiables en euros et centimes avec les coûts de construction attendus de la coque, le pourcentage de travail nécessaire sur la coque peut être assez bien exprimé en chiffres:
| Étapes de travail sur la coque | Dépenses proportionnelles en pourcentage |
|---|---|
| Terrassements (maison et propriété) | 5 |
| Activités de maçonnerie traditionnelle | 17e |
| Travaux de béton (fondations, sols, plafonds) | 16 |
| Menuisiers et charpentiers | 3 |
| couvreur | 3 |
| drainage | 5 |
| Chauffage, plomberie et ventilation | 14e |
| Portes et fenêtres | 5 |
| Installation d'électricité domestique | 3 |
| Chape, carrelage et revêtements de sol | 6e |
| Plâtrage | 8ème |
| Peintre et nettoyage | 2 |
| Travaux de menuiserie | 5 |
| D'autres coûts | 8ème |
Le rapport entre la main-d'œuvre et le coût des matériaux est d'environ 60 à 40 si une entreprise spécialisée a été mandatée pour la phase de construction du gros œuvre. Si vous faites cela vous-même, les dépenses financières peuvent être sensiblement réduites. En contrepartie, cependant, le temps de construction d'une maison en brique standard passe de 25 à 47 jours environ - rien que pour la coque.
Les entreprises de construction calculent en moyenne avec les heures de travail suivantes sur la coque:
- Terrassement, par exemple pour le creusement d'une fosse de construction: 2 jours
- Travaux d'assainissement et montage de la dalle de plancher: 2 jours
- Sous-sol avec isolation: 5 jours
- Gros œuvre au rez-de-chaussée et au premier étage: 9 jours
- Ferme de toit avec travaux d'isolation sans couverture: 4 jours
- Plomberie et toiture: 3 jours
Le facteur de bricolage dans la construction de la coque
Le travail en interne, quel qu'en soit le type, permet bien entendu également d'économiser de l'argent dans la construction de la coque. Beaucoup même si vous pouvez apporter une expérience manuelle et être capable de travailler beaucoup avec des parents et des amis, par exemple. L'expérience montre qu'il est tout à fait possible de réduire les coûts de construction de la coque de 50 à 70% avec vos propres travaux. Les économies réelles, cependant, ne sont financièrement qu'entre 20 et 40 pour cent environ, si l'on suppose qu'un ouvrier du bâtiment hautement qualifié gagnerait plus dans son vrai travail que pendant son travail temporaire d'excavation de terre. Car, au lieu de laborieusement avec une bêche et une pelle, ce travail de structure serait effectué de manière plus rentable par une entreprise spécialisée dotée de la technologie appropriéeque par un avocat en bottes de caoutchouc et en équipement de maçonnerie.
Qui achète (trop) pas cher, achète deux fois
Aussi et surtout lors de la construction en gros œuvre d'une maison, la qualité du matériau de construction utilisé est essentielle. Dans la pratique, il est très souvent sous-estimé, en particulier par les profanes de la construction, que de supposées bonnes affaires peuvent être une revanche coûteuse rétrospectivement. Il n'est pas rare qu'ils entraînent des retouches très longues, ce qui augmente considérablement le budget budgété. Il est toujours possible de construire à peu de frais, même en période de hausse constante des prix des matériaux. Et quiconque, en tant que propriétaire du bâtiment, regarde de très près constatera facilement que, par exemple, dans la construction préfabriquée en bois, la qualité de l'énergie augmente sensiblement avec la hausse des coûts. Un fait très important qui plus tard, lors de l'utilisation de la propriété résidentielle, aura une influence extrêmement importante sur le chauffage prévu et d'autres frais accessoires.
L'argent de l'État réduit les coûts structurels
Bien qu'un certain nombre de subventions de l'État pour les constructeurs de maisons aient été coupées, en particulier ces dernières années: elles existent toujours, les subventions des gouvernements fédéral, des États et locaux, en particulier pour tous les constructeurs qui construisent leur maison de manière particulièrement économe en énergie. Par rapport à la conception traditionnelle, ce type de construction doit être attendu avec des coûts considérablement plus élevés même dans la construction de la coque. Outre les prêts à faible taux d'intérêt, tels que ceux accordés par la KfW, les coûts de construction peuvent être considérablement réduits grâce à une grande variété de programmes de financement, qui ont été lancés à la mi-2016 et, dans certains cas, considérablement améliorés.
L'objectif déclaré du gouvernement fédéral est que les nouveaux bâtiments soient construits exclusivement «climatiquement neutres» d'ici 2022-2023, de sorte qu'à l'avenir, seules les maisons particulièrement écoénergétiques soient subventionnées. Les exigences en matière de technologie du bâtiment, qui ont été fixées dans la nouvelle version de l'ordonnance sur les économies d'énergie (EnEV) en vigueur depuis janvier 2016, ont été renforcées en conséquence. Quiconque souhaite bénéficier des fonds des pots de subventions de l'État doit cependant faire un usage ciblé des dispositions légales précises déjà en phase de planification. Il existe déjà un certain nombre de réglementations à respecter lors de la construction de l'enveloppe, si les propriétaires de bâtiments z. B. bénéficient de la fixation de taux d'intérêt bas sur 20 ans ou souhaitent solliciter la bonification de remboursement doublée à 100 000 euros par logement.
Quand la planification devient incontrôlable avec la coque
La plupart des problèmes imprévus ne surviennent pas dans la construction de l'enveloppe en raison d'erreurs de planification, d'approvisionnement en matériaux ou de la construction proprement dite, mais sont dus à des circonstances externes difficiles à calculer. Quiconque, en tant que constructeur, est confronté à de tels défis, peut-être pour des raisons de coût, a renoncé à l'implication d'une entreprise spécialisée pour la supervision de construction très complexe, perd rapidement la vue d'ensemble. Les risques dans la construction de bâtiments incluent des scénarios typiques tels que:
- Défauts du sous-sol qui rendent nécessaire une rénovation ultérieure;
- Livraison et utilisation de matériaux et matériaux de construction incorrects ou inappropriés;
- Effets météorologiques perturbateurs (pluie forte et continue, formation de gel ou tempête)
- Problèmes d'horaire avec les métiers du bâtiment;
- Personnel peu ou pas du tout qualifié et artisans peu fiables.
Les entreprises de construction professionnelles avec de nombreuses années d'expérience tiennent compte de ces dangers, tandis que les laïcs ambitieux se surestiment parce qu'ils manquent d'expérience. Un travail d'expert est absolument indispensable lors de la construction d'une coque, et il est également nécessaire pour toute l'organisation de construction des nombreux autres corps de métier.
Existe-t-il une manière plus spécifique de gérer les coûts de construction de l'enveloppe?
Cependant, jusqu'à présent, en tant que lecteur, vous ne savez probablement toujours pas ce que coûte réellement un tel shell. Dans la littérature spécialisée pertinente, les experts du secteur supposent une moyenne de 507 euros. C'est le prix actuel en 2016 pour un mètre carré en Allemagne. Pas assez - bien. Puis on pénètre un peu plus profondément.
Étant donné que nous, en tant que rédactions bien informées, manquons de chiffres réels et fiables sur les coûts réels de l'enveloppe du bâtiment, nous avons demandé l'aide d'un spécialiste de la construction compétent d'Autriche, M. Wilfried Ritter d'Ebensee dans le Salzkammergut. Le milieu des années cinquante agile a «traîné» (comme il l'a dit lui-même) sur toutes sortes de chantiers de construction pendant plus de trois décennies - en tant que gestionnaire et superviseur de complexes résidentiels, de bâtiments publics, de bâtiments industriels et de plusieurs centaines de maisons unifamiliales. En plus de nombreux livres sur la construction de maisons qui valent la peine d'être lus, que nous ne pouvons que recommander chaleureusement aux constructeurs de maisons, M. Ritter gère un portail en ligne très fréquenté et populaire. Il nous a à son tour permis d'utiliser certains de ses tableaux et aperçus laborieusement compilés, pour lesquels nous tenons à le remercier encore une fois.
Coût de la coque chez Heller & Pfennig!
Ses calculs sont basés sur une maison individuelle moyenne d'une surface habitable de 140 m², construite sans extras particulièrement onéreux. Comparons d'abord les coûts de construction TOTAUX avec et sans sous-sol:
- Sous-sol: surface bâtie 10 x 8,5 m = 85,0 m² x 360 EUR, - = 30 600 euros
- Maison individuelle: Surface habitable utile 140 m² x 1 450 EUR = 203 000 EUR
- Coût total d'une maison individuelle moyenne avec sous-sol: 233600 euros
- Dalle de plancher: surface bâtie 10 x 8,5 m = 85,0 m² x 72 EUR, - = 6 120 euros
- Maison individuelle: Surface habitable utile 140 m² x 1 450 EUR = 203 000 EUR
- Coût total d'une maison individuelle SANS sous-sol: 209120 euros
Les valeurs suivantes ont été déterminées comme coûts de construction de la coque en béton:
| Étapes de construction incluses dans la coque | Pourcentage de propriété% | Part en EUR |
|---|---|---|
| Terrassements | 2 | 4 672 |
| Travaux d'égout | 1 | 2 336 |
| Travaux de maçonnerie, béton et béton armé | 30ème | 70 080 |
| cheminée | 2 | 4 672 |
| Travaux de menuiserie | 5 | 11 680 |
| Travaux de toiture / plombier (plombier) | 5 | 11 680 |
| D'où la coque globale | 45 | 105.120 |
Néanmoins, il convient de noter que, si vous souhaitez attribuer et interpréter correctement ces prix, vous devez lire certaines relations importantes concernant la base sur laquelle les valeurs ci-dessus pour la construction d'un shell ont été créées. En outre, la déclaration de M. Ritter, que nous aimerions reproduire ici textuellement:
«Mes prix - et c'est ce qui est spécial - sont les prix qui peuvent être atteints grâce à un appel d'offres professionnel - mes prix sont donc des prix avec lesquels Calculez les entreprises de construction. »Vous pouvez savoir exactement comment les prix doivent être compris ici: http://www.haus-selber-bauen.com/baupreise.html.
À considérer également: en ce qui concerne les prix de construction et donc aussi les coûts de construction de la coque, le plus important est de savoir qui effectue les travaux de construction. Dans tous les cas, les meilleurs prix peuvent être obtenus si une offre de construction détaillée est faite directement à l'entreprise de construction. Les coentreprises ou les entrepreneurs généraux, en revanche, sont environ 15 à 20% plus chers. Ensuite cela dépend aussi du montant total de la commande et enfin les coûts de gestion de la construction doivent également être pris en compte …
trucs et astuces
Alors laissons-le couler avec l'argent. Mais quoi alors? Ai-je tout fait correctement? Beaucoup de gens qui voudront peut-être commencer à construire leur coquille au printemps se poseront probablement la question. Considérant que vous ne voulez construire une maison qu'une fois dans une vie:
- Impliquez dès le départ des entreprises ou des personnes spécialisées reconnues;
- Fournir des devis bon marché mais de haute qualité basés sur des offres correctes;
- Mettez votre gestion personnelle du temps à l'épreuve - sans être submergé et
- Organisez un contrôle complet de toutes les phases de construction, même avec la construction de la coque, et documentez chaque défaut, aussi petit soit-il, sans lacunes.
